Kosten van ruilverkaveling administratief onderbelicht

In Nederland zijn grote landbouwgebieden ingericht dan wel heringericht. Ruilverkaveling speelt daarbij een belangrijke rol. Maar wat zijn de fiscale gevolgen van ruilverkaveling en de daaraan verbonden kosten?

In de boekhouding moeten de kosten voor herverkaveling als investering ten behoeve van de grond worden gekwalificeerd. De grond krijgt als gevolg van de ruilverkaveling immers een meerwaarde door de cultuurtechnische ingrepen en de efficiëntere verkaveling.

De landinrichting kan leiden tot waardevermeerdering van de verkavelde percelen. Wat zijn dan de fiscale gevolgen van de uit landinrichting voortvloeiende waardevermeerdering van de verkavelde percelen en de aan de landinrichting verbonden kosten?

Verschillen in de wetten

Vanaf 1924 geldt al een wet voor ruilverkaveling. Deze wet is door de jaren heen diverse malen gewijzigd en met ingang van 1 januari 2007 ondergebracht in de Wet inrichting landelijk gebied (WILG). De Ruil- en herverkavelingswet uit 1954 en de Landinrichtingswet van 1985 verschillen qua kostenbehandeling van de ruilverkaveling met de WILG.

Bij herverkavelingen waarop de WILG van toepassing is, moeten de kosten van herverkaveling in één keer worden voldaan. Het is onder de huidige wet niet mogelijk om de kosten over een periode van 26 jaar te voldoen, wat met de Landinrichtingswet wel mogelijk was. 

Fiscale gevolgen

Voor de verkavelde grond die deel uitmaakt van het vermogen van een landbouwbedrijf, geldt dat waardevermeerderingen door algemene en bijzondere verbeteringen van de landinrichting bij de winstberekening in aanmerking moeten worden genomen. Op deze waardeveranderingen is de landbouwvrijstelling van art. 3.12 Wet IB 2001 niet van toepassing.

Dit houdt echter niet in dat de waardevermeerdering direct aanleiding geeft tot belastingheffing. Volgens goed koopmansgebruik behoeft de waardevermeerdering als gevolg van de landinrichting alleen te worden geactiveerd voor zover daar kosten tegenover staan. 

De staatssecretaris van Financiën heeft in het besluit van 23 november 2018 goedgekeurd dat in het algemeen wordt aangenomen dat de werkelijke waardestijging als gevolg van de landinrichting het te betalen aandeel in de kosten niet overtreft. Met andere woorden: de waardevermeerdering wordt gelijkgesteld aan de geactiveerde kosten. Dit heeft als voordeel dat bij een latere realisatie de eventueel tot uitdrukking komende winst niet wordt aangemerkt als voortvloeiend uit de landinrichting en op dat punt bij de toepassing van de landbouwvrijstelling niet ter discussie wordt gesteld.

Een uitzondering geldt alleen in zeer sprekende gevallen. In een geval waarin zonder nader onderzoek duidelijk is dat de werkelijke waardestijging het aandeel in de kosten van een verkaveld perceel in belangrijke mate overtreft, wordt van de goedkeuring afgeweken.

Ruilverkavelinglasten onder Landinrichtingswet

Onder de Landinrichtingswet werden kosten niet in één keer in rekening gebracht bij de eigenaar van de grond, maar werd er gedurende 26 jaar een aanslag ruil- en herverkavelingsrente opgelegd. Dit betekent in de praktijk dat de looptijd van de ruilverkavelingen die in de periode tussen 1993 en 2007 hebben plaatsgevonden, nog niet zijn verstreken. De aanslag ruil- en herverkavelingsrente wordt in dergelijke gevallen nog jaarlijks opgelegd.

De omschrijving ruil- en herverkavelingsrente wekt hierbij de indruk dat de totale kosten ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht. Dit is echter niet juist. De aanslag bevat namelijk een aflossingsdeel en een rentedeel.

Bij een juiste administratieve verwerking heeft de accountant bij de vaststelling van de ruilverkavelingsschuld deze schuld gepassiveerd en gelijktijdig de kosten bij de grond geactiveerd. Door jaarlijks de aanslag op te delen in een aflossingsdeel en rentedeel wordt de ruilverkavelingsschuld jaarlijks verminderd om na 26 jaar geheel te zijn afgelost.

Heeft er geen passivering van de ruilverkavelingsschuld plaatsgevonden, dan zal men jaarlijks het aflossingsdeel moeten activeren. Dit deel heeft immers betrekking op de kosten die tegenover de waardevermeerdering staan. 

Heeft men daarentegen de totale aanslag jaarlijks ten laste van het resultaat geboekt, dan moet men er rekening mee houden dat bij verkoop van de grond alsnog voor het ruilverkavelingsvoordeel wordt belast.

Ruilverkaveling in één keer afkopen

Het is ook mogelijk om de ruilverkavelingslasten in één keer af te kopen. Gezien de rente van 3,625 procent die voor de ruilverkavelingsschuld geldt, is dit als men over overtollige liquide middelen beschikt, een acceptabel rendement. Bijkomend voordeel is dat u dan ook van de administratieve verwerking verlost wordt. 

De afkoop laat echter onverlet dat de in het verleden foutief verwerkte aanslag ruilverkavelingsrente in de toekomst nog tot heffing kan leiden. Laat uw adviseur uw situatie in kaart brengen, zodat u inzage heeft in uw positie.